Projeto Completo

A apreensão e compreensão das dinâmicas imobiliárias e fundiárias na escala nacional ainda é tarefa a ser realizada nas áreas daqueles que se dedicam aos estudos dos processos de produção do espaço urbano em geral e das cidades brasileiras em particular. A maioria dos trabalhos referem-se a estudos de caso, a uma única dimensão ou processo e a um conjunto limitado de cidades. Com a motivação de se avançar na compreensão mais abrangente sobre esse tema e tendo em vista a construção de conhecimento inovador capaz de contribuir na formulação de políticas públicas inclusivas, este projeto propõe-se a estruturar um Observatório Nacional de Avaliação e Monitoramento de Dinâmicas Imobiliárias e Fundiárias. 

Essa motivação ganha força pela oportunidade de  reunir um conjunto de investigações desenvolvidas por pesquisadores da área dispostos a ampliar suas análises para a escala nacional a partir de: a) disponibilização de suas fontes e bancos de dados; b) compatibilização, articulação e integração de tais bancos de dados visando à padronização em termos  espaciais e temporais para análises sincrônicas e diacrônicas; c) elaboração de perspectivas analíticas críticas sobre os processos de produção das cidades; d) elaboração, em linguagem acessível, de material de divulgação sobre o tema, e) construção de interlocuções com agentes públicos de distintos entes federativos visando à orientação na formulação de políticas públicas. 

Adicionalmente, o avanço das condições técnicas para o desenvolvimento de análises mais sofisticadas, por meio de novos softwares e aplicativos, configura-se também como motivação objetiva. As dinâmicas imobiliárias e sua relação com a reestruturação capitalista tem se consagrado como importante objeto de debate científico (Aalbers, 2008). No Brasil, o tema ganhou força em trabalhos que discutem as transformações em curso na produção imobiliária, as implicações do domínio das finanças e os impactos na diferenciação espacial, na valorização imobiliária e no endividamento das famílias (Shimbo, 2010; Sanfelici, 2013; Rufino, 2012; Melazzo, 2019). 

Em importantes articulações com os grandes programas habitacionais nacionais e com os processos macroeconômicos, essas dinâmicas manifestam-se sob diferentes formas e intensidades na rede de cidades brasileiras, engendradas por articulações específicas entre interesses locais, regionais, nacionais e globais. Nesse sentido, ainda que resultem em impactos urbanos particulares às distintas cidades, esses processos desenvolvem-se em complexa conexão. A necessidade de interpretações mais amplas, abrangendo processos gerais, particulares e singulares, se coloca como condição essencial ao avanço da compreensão das dinâmicas imobiliárias, implicando ainda na superação de desafios metodológicos. 

O alcance de uma interpretação ampla das dinâmicas imobiliárias é permeado por dificuldades empíricas. Berry and McGreal (1995:9), compilando dados sobre o mercado imobiliário em diferentes capitais europeias, mostram que a reunião de dados imobiliários é dispendiosa, exige grandes tamanhos de amostras e uma metodologia rigorosa. No mesmo sentido, encontramos preocupações semelhantes em Smolka (1992), referindo-se ao Brasil, em Dowall (1991), para o caso americano, Roca Cladera (1988), sobre a Espanha, da ADEF (1991), sobre a França, e Gilbert (1991) sobre cidades do chamado terceiro mundo. 

Essa proposta parte do importante acúmulo das pesquisas da rede, e se fortalece ao considerar a sistematização e análise de processos relacionados aos agentes da produção imobiliária (fluxos e estoques); das ofertas imobiliárias (de compra e venda e aluguel) que ajudem a caracterizar os mercados fundiários e imobiliários (preços, quantidades, tipologias e localizações); volumes, condições e direcionamento do crédito e financiamento imobiliário; dos processos financeirização do imobiliário: fundos de investimentos e demais instrumentos da financeirização de imóveis e da cidade.

Criar condições necessárias ao funcionamento de um Observatório Nacional de Dinâmicas Imobiliárias e Fundiárias das cidades brasileiras com a formação e fortalecimento de rede de pesquisadores; Incrementar potencial de pesquisas já em andamento pelos componentes que, trabalhando em rede, ampliarão compartilhamento de bases de dados, interlocuções e formação de recursos humanos, criando a possibilidade de alcançar patamares de análise a nível nacional; Estabelecer e padronizar procedimentos metodológicos, fontes e bases de dados para a elaboração de análises e material gráfico e cartográfico; Disponibilizar o material produzido através de sítio eletrônico de acesso público, o que permitirá não apenas a indução da ampliação do debate acadêmico, mas também o diálogo com agentes públicos da escala local, regional e nacional envolvidos na elaboração e gestão de políticas públicas urbanas, ampliando a interação da produção acadêmica e a proposição, monitoramento e avaliação de ações.

A apreensão e compreensão dos processos, agentes e dinâmicas que hoje atravessam as maneiras como as cidades brasileiras são produzidas, com agentes e instrumentos cada vez mais capazes de sobre elas intervir, apresenta a potencialidade de criar um campo de discussão capaz de induzir uma nova geração de políticas públicas relacionadas ao imobiliário/fundiário e, portanto, sobre as cidades brasileiras, que passem a considerar o que há de geral, de particular e singular a cada cidade.  

Ao prospectar, criar, reunir, sistematizar e divulgar dados e indicadores que permitam uma interpretação nacional sobre a produção das cidades brasileiras, a relevância encontra-se justamente no potencial de: a) ampliação do debate acadêmico em rede; b) formulação de novas e originais interpretações sobre tais processos; c) problematização de políticas de planejamento e gestão; d) criação de novos indicadores de avaliação e monitoramento; d) articulação mais efetiva entre a produção acadêmica sobre o tema e os desafios do planejamento e da gestão pública nas diferentes escalas (da local à nacional). 

A relevância da proposta, assim, encontra-se no potencial a ser gerado de aglutinar sob o mesmo olhar compartilhado de bases de dados sobre ofertas imobiliárias que já vem coletadas e sistematizadas através de várias fontes: a) anúncios de classificados de jornais e, principalmente, através da técnica de busca e compilação de dados em plataformas digitais – web scraping, já iniciado pela equipe da Unesp/PP que também vem tratando e dados relacionados à securitização imobiliária na escala local; dados relativos a ITBI e IPTU, através de trabalho em andamento pela equipe da UFF que também aporta expertise em dados e informações sistematizados sobre fundos imobiliários; a produção habitacional e imobiliária em geral, seus agentes empresariais e estratégias que vem sendo empregadas, a partir dos aportes das equipes da FAU-USP, IAU-USP, UFGD, UFRGS, UECE, UFPA e UFABC e com expertise em bancos de dados de fontes diversas como EMBRESP, ABRAINC, Caixa Econômica Federal, Bolsa de Valores, Ministério do Desenvolvimento Regional dentre várias outras. 

Essas são apenas algumas das bases de dados que serão articuladas, sistematizadas e ampliadas para constituírem em ponto de partida de um trabalho conjunto que visa à produção acadêmica e à produção de materiais de divulgação, bem como a potencialidade de interlocução com agentes públicos responsáveis pela formulação, implementação e gestão de políticas urbanas. Assim, atende à chamada em sua Linha 3B no que se refere ao "Fomento a pesquisas voltadas à produção de evidências e subsídios para políticas públicas (formação de agenda, formulação, tomada de decisão, implementação e avaliação) ...", articulando experiências nacionais e internacionais. 

A partir da relevância da proposta explicitada no item anterior, são identificados dois potenciais de inovação: a) o potencial de iniciar a elaboração de uma visão holística sobre os processos que conduzem a produção das cidades brasileiras em particular e os diferenciados processos de urbanização em geral. Tal potencial deverá suprir lacuna nos estudos urbanos ao formular com mais precisão os elementos gerais, particulares e singulares a cada cidade que conformam as dinâmicas imobiliárias e fundiárias que atravessam, condicionam e determinam os processos de produção do espaço urbano em uma perspectiva crítica; b) gerar subsídios para diversas políticas públicas, em particular as habitacionais, dos sistemas de crédito e financiamento e da regulação dos instrumentos e lógicas da financeirização, seja para agentes públicos locais ou nacionais. 

Os integrantes dessa proposta, associados a diferentes instituições e programas de pós-graduação, possuem formação em diferentes áreas. Nesse sentido, a própria composição da equipe parte de uma perspectiva de, a partir dos campos da Geografia, Economia, Arquitetura e Urbanismo, tratar a problemática apresentada em uma perspectiva multi e interdisciplinar. Vários desses profissionais acumulam experiência na formação de recursos humanos no nível de pós-graduação e graduação. 

Por conseguinte, a produção acadêmica e a formação de recursos humanos sob a perspectiva aqui apontada, com olhares cruzados e articulados, permite afirmar que se trata de enfoque rico e inovador. Da mesma forma, a perspectiva concreta de interação com agentes públicos responsáveis, em distintas escalas, pela elaboração e implementação da agenda urbana permitirá ampliar a cooperação e interlocução entre o saber acadêmico e as instâncias diversas do estado brasileiro, construindo potencial de diálogo entre as diferentes áreas que devem cooperar no campo do Planejamento Urbano. 

O trabalho proposto, em si, carrega grande interdisciplinaridade e na equipe estão presentes economistas, geógrafos, arquitetos urbanistas. Além disto, a proposta de etapas e procedimentos metodológicos deverá colocar as organizadas equipes locais em cada universidade, com suas particularidades, em processo de trocas e intercâmbio coma finalidade última de produzir os caminhos necessários à elaboração e uma visão efetivamente nacional dos processos sob análise.

O projeto parte das distintas expertises analíticas dos componentes da equipe como um todo, formada a partir das equipes locais, em articulação, e pretende a partir daí desenvolver estratégias metodológicas que, ao final, possam, ao mesmo tempo, fazer avançar o estado da arte na interpretação dos processos da produção das cidades brasileiras, considerando sua diversidade, e consolidar as bases para o funcionamento permanente de um Observatório de tais realidades (que possa ir expandindo-se paulatinamente). Dessa maneira, os procedimentos metodológicos básicos preveem:

a) Colocar em debate as dimensões empíricas, as fontes de dados utilizadas, os procedimentos empregados e as cidades sobre as quais cada componente da equipe já desenvolvem seus trabalhos, buscando consolidar, aproximar e compatibilizar as perspectivas analíticas para sua continuidade de maneira coordenada e ampliada. Desta etapa deverá resultar não apenas um balanço de potencialidades para o trabalho da rede, mas também um primeiro conjunto de produtos na forma de bases de dados, material gráfico e cartográfico que passará ser disponibilizado em sítio eletrônico de acesso público;

b) A partir do estabelecido no primeiro item, identificar lacunas de dados e informações que possam ser coletados e sistematizados para a análise de maneira exequível (dado o tempo de duração do projeto), considerando-se a possibilidade de ampliação do número de cidades a serem incluídas no trabalho a partir das diferentes realidades regionais brasileiras e de cidades posicionadas em diferentes estratos da rede urbana visando à continuidade de ampliação da cobertura espacial da proposta. Tais dados e informações também serão disponibilizados paulatinamente em sítio eletrônico de domínio público;

c) As reuniões mensais e os workshops semestrais deverão ser dedicados à avaliação do andamento das atividades, tendo como foco: a) a sistematização, compatibilização, padronização e disponibilização do trabalho de cada equipe; b) a ampliação de bases de dados necessárias e exequíveis e as cidades a serem paulatinamente incorporadas na análise; c) a redação de textos de divulgação nas dimensões teóricas (produção das cidades brasileiras, seus agentes e processos), metodológicos e de procedimentos (fontes, bases de dados e informações e seu tratamento gráfico e cartográfico), c) elaboração de textos analíticos buscando comparações entre as diferentes realidades urbanas sob análise e, d) avaliação do trabalho realizado na etapa imediatamente anterior e as próximas, tendo em vista a consolidação da proposta do Observatório.

1) Criar e consolidar o Observatório Nacional de Dinâmicas Imobiliárias e Fundiárias, com funcionamento por meio da rede em formação, envolvendo pesquisadores de diversas regiões do país e Universidades, bem como com interlocuções por instituições estrangeiras;

2) Elaborar conhecimentos que, sem descuidar das diferentes realidades locais das cidades analisadas, forneça dados e informações para uma interpretação na escala nacional dos processos sob análise;

3) Debater e construir análises comparativas sobre as diferentes cidades e temas analisados, permitindo uma avaliação mais completa dos cenários em nível nacional;

4) Formar recursos humanos em nível de graduação, por meio da iniciação científica, e em nível de pós-graduação (mestrado e doutorado);

5) Estabelecer estratégias de interlocução e cooperação com agentes locais, regionais e nacionais responsáveis pela formulação e implementação de políticas urbanas;

6) Disponibilizar todo o conhecimento gerado e sistematizado para o domínio público por meio de sítio eletrônico;

7) Publicar artigos em periódicos bem avaliados, em escala nacional e internacional, livros e capítulos de livros, bem como promover a participação em eventos das diferentes áreas do conhecimento estruturantes da proposta.

O principal impacto esperado é consolidar as bases para o funcionamento permanente, regular e com dinâmicas e rotinas de trabalho próprias de um Observatório de escopo nacional, capaz de reconhecer e interpretar as dinâmicas imobiliárias e fundiárias que, historicamente e mais fortemente no período recente, concorrem na produção da urbanização brasileira. 

Espera-se que os materiais sistematizados e disponibilizados pelo Observatório se constituam como referência na análise das dinâmicas imobiliárias e produzam impactos no desenvolvimento de políticas públicas e pesquisas científicas em distintas áreas do conhecimento. Para as políticas públicas, os materiais e análises produzidas pelo Observatório desempenharão um importante apoio no desenho de políticas e regulamentações urbanísticas, planos e programas habitacionais e instrumentos de financiamento, entre outros. Essas fontes e análises também se colocam como ferramentas fundamentais para o monitoramento contínuo da implementação destas políticas. 

Da mesma forma, o material do Observatório se constituirá como fonte para pesquisas acadêmicas, estimulando a ampliação da produção de conhecimento na área e seu desenvolvimento em uma perspectiva multidisciplinar, dada a diversidade das abordagens mobilizadas pelas análises da rede. 

Ao consolidar os trabalhos de uma rede de pesquisa interdisciplinar e envolver pesquisadores em distintos níveis de formação e agentes públicos relacionados às políticas públicas, o presente projeto também produzirá impactos: Na formação de pesquisadores  e recursos humanos altamente qualificados; Na qualificação profissional de gestores públicos; Na ampliação das articulações entre as universidades e aos governos; No alargamento da produção acadêmica no tema, a partir do aprofundamento da compreensão em uma escala nacional; No debate do tema pela sociedade, a partir da divulgação dos resultados em formatos acessíveis no site e em outros veículos de comunicação pertinentes. 

A divulgação científica da sistematização, análise e resultados científicos referentes a esta proposta consiste em: 

(i) desenvolvimento de ações de formação e  educação e popularização científica de modo articulado aos recursos humanos de prefeituras e demais instâncias governamentais, especialmente no sentido de traduzir as pesquisas para linguagem acessível a esse público específico; 

(ii) desenvolvimento de produções bibliográficas (artigos em periódicos, livros e capítulos de livros, monografias, dissertações, teses, relatórios e informes) direcionadas ao público especializado e não especializado, de modo a difundir os processos e resultados desenvolvidos; 

(iii) promoção de eventos e workshops interativos para a construção de diálogos, proposições e resultados junto à comunidade acadêmica e aos gestores públicos; (iv) manutenção e atualização rotineira do sítio eletrônico que será consolidado no âmbito do projeto e perspectiva de produção de newsletter com divulgação em formato gráfico acessível (mapas, tabelas, organogramas) ; 

(vi) alimentação de mídias sociais, com perfis no Instagram, Facebook e Twitter, de modo a produzir informes de opinião pública com alcance ampliado; 

(vii) produção de material de aplicação científica para divulgação por meios de comunicação em massa, visando a distribuição nos meios de comunicação disponibilizados pelas universidades e pela mídia em geral, 

(viii) articulação dos participantes na divulgação dos resultados por meio de entrevistas e comentários na mídia; 

(ix) participação em eventos científicos nacionais e internacionais, com proposições de mesas e sessões de debates; 

(x) estruturação de textos científicos acessíveis com os principais resultados do projeto a serem divulgados em formato de podcasts; 

(xi) edição de um livro em formato aberto para divulgação ampliada dos resultados. 

A execução desta proposta se responsabiliza por manter, sempre que possível, os resultados da pesquisa, dados e  demais sistematizações e análises à disposição de outros pesquisadores e gestores públicos para fins acadêmicos e para aprimoramento das políticas urbanas. 

Todas as iniciativas referentes à divulgação científica citarão o Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico – CNPq e as ações observarão rigorosamente as disposições que regulam a matéria. 

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